Monaco

Les tendances de l’immobilier monégasque

Le marché immobilier monégasque ne connaît pas la crise. Ilot de sécurité et de stabilité dans un monde troublé, Monaco continue de séduire une clientèle européenne. 

Monaco est une terre d’accueil pour les sportifs. Novak Djokovic et Nico Rosberg y ont élu domicile.
© Miells &Partners

Pas de doute. Malgré la crise du Coronavirus, le charme de la Principauté opère toujours. « Dans un contexte international incertain, les investisseurs restent sensibles aux avantages qu’offre Monaco : la stabilité politique et la sécurité, y compris sanitaire. La Principauté offre aussi une certaine douceur du climat et une fiscalité douce», résume Michel Dotta, président de la Chambre immobilière. Monaco demeure dans le top 5 des capitales les plus chères au monde. « Le prix du m2 peut être identique à Monte-Carlo que sur la 5e Avenue à New York ou avenue Montaigne à Paris mais la fiscalité, elle, n’est pas la même ! » rappelle, sourire aux lèvres, Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco.

Investir dans la pierre en Principauté est un bon pari. Une valeur refuge. « Depuis 1973, le prix de la pierre ne fait que monter par palier de 3/4 ans, et double presque tous les 10 ans ! » ajoute Michel Dotta. L’immobilier monégasque a vite amorti les effets des différents krachs pétroliers et crises économiques, y compris celle des subprimes de 2008. « Avec le passage à l’euro, les prix en franc ont vite été multipliés par 6 », observe quant à lui Lucien Mostacci, directeur de l’agence Miells & Partners.

Une hausse de 71% en 10 ans

L’immeuble 26 Carré d’or est l’un des nouveaux programmes neufs de luxe. © Francis Amiand

Ces dix dernières années, le m2 moyen, tous quartiers confondus, a ainsi connu une hausse vertigineuse de 71%, passant de 28 000 à 48 000 €*. Et les nouvelles constructions comme la Tour Odéon, la Petite Afrique, le 26, Carré d’Or ou L’Exotique dépassent largement ce chiffre… « Sur l’extension en mer, en 2025, on atteindra probablement les 100 000 euros le m2 pour les immeubles », juge Michel Dotta. « A L’Exotique, tout a été vendu sur plan en 6 mois entre 30.000 et 45.000 €/m2. On peut voir des plus-values sur les reventes de l’ordre de 25% en à peine quelques mois ! »  explique Jean-Sébastien Fiorucci, directeur de l’agence Golden Square. Cette opération située à l’entrée Ouest de Monaco illustre les tendances actuelles de l’immobilier neuf monégasque : des volumes importants, une vue panoramique plongeant sur le Rocher, une piscine collective avec salle de sport et spa, et pour le penthouse, une terrasse de 300 m2… « La mode est au grand », lance Michel Dotta. Compte tenu du parc immobilier ancien, avec des prestations vieillissantes, chaque nouvelle construction à Monaco est attendue comme le messie. Lucien Mostacci se rappelle amusé : « En 1979, les gens dormaient devant le bureau de vente du futur immeuble
Monte-Carlo Sun, en plein Carré d’Or. Ils voulaient être les premiers investisseurs sur le coup… »

Une clientèle européenne

Dans les programmes neufs, la mode est au grand. © Milena

Monaco est connu pour être un lieu de résidence pour les tennismen – à commencer par le numéro 1 mondial Novak Djokovic – et les pilotes de Formule 1 – Lewis Hamilton, Nico Rosberg ou bien sûr le Monégasque Charles Leclerc. Aujourd’hui, la clientèle qui souhaite acquérir un pied à terre en principauté est « à 95 % de l’Europe napoléonienne », selon Michel Dotta. Il s’agit d’Anglais, de Français, d’Italiens, d’Allemands ou encore de Russes. Certaines agences comme Miells & Partners ont d’ailleurs sorti leur joker : des négociateurs chargés de cette clientèle d’Europe de l’Est. Autre tendance : « Il y a eu un effet Brexit et un effet Covid avec un transfert d’anciens résidents britanniques, qui craignent une explosion de la pression fiscale et sociale dans leur pays », constatent plusieurs agents « Les personnes qui achètent un bien ici ont déjà trois/quatre maisons à disposition : une villa à proximité à Mougins ou Saint-Jean-Cap-Ferrat, une aux Caraïbes (Moustique ou Saint-Bart) et un appartement à Londres, capitale la plus cosmopolite », analyse Michel Dotta. Des personnes fortunées  qui se décident rapidement : « Les plus grosses affaires sont les plus rapides », estime Jean-Sébastien Fiorucci qui vient de signer un mandat de recherche à un milliard d’euros.

* Source: IMSEE, Observatoire de l’Immobilier 2019, p. 20 – average price per square metre between 2010 and 2019.

Entre mer et terre

Monaco has recovered 25% of its territory from the Mediterranean Sea. The new eco-district Mareterra is already attracting buyers.

Ce nouvel écoquartier abritera notamment 60 000 m2 de logements d’exception, une extension du Grimaldi Forum, un parc arboré de 1 hectare, une marina d’une quinzaine d’anneaux. © Lightfield

Avant même la livraison du quartier Mareterra fin 2024, les biens de la nouvelle extension en mer monégasque ont la cote. Rien d’étonnant selon Michel Dotta : « Mareterra sera un vrai quartier vert et littoral, calme, sans la moindre voiture. Six hectares plats dans une Principauté en amphithéâtre…
La promenade Prince Jacques, longeant le littoral depuis le nouveau port jusqu’au Grimaldi Forum, est destinée à être le paradis des joggeurs et des marcheurs. C’est le symbole du Monaco way of life, avec sa petite marina entourée de commerces et de restaurants… », s’enthousiasme le président de la Chambre immobilière de Monaco. Conçu par Valode et Pistre, Michel Desvigne et Renzo Piano, parmi les plus grands architectes au monde, ce futur quartier de 6 hectares propose une centaine de grandes unités – le plus petit appartement mesure environ 400 m² – dont les finitions ont été pensées pour répondre aux standards internationaux d’excellence. Gros avantage : chaque produit a une vue mer et une garantie de la conserver pour de nombreuses années… Parmi les biens proposés à la commercialisation depuis quelques mois, une dizaine de villas de 1 500 à 2 500 m². « A Monaco, il n’y a aucun produit équivalent. Ces biens les pieds dans l’eau attirent de nouveaux investisseurs. On retrouva de grandes familles industrielles européennes parmi les futurs Mareterriens », estime un agent. Mareterra figure depuis octobre 2020 sur la cartographie monégasque.

Le prix du m2 à Monaco

Chaque quartier de la Principauté a ses spécificités. Focus sur le prix du mètre carré quartier par quartier.

Monte-Carlo : le must

Situés boulevard de Belgique, en plein Carré d’or, ces immeubles ont une vue imprenable sur le port. © Miels&Partners

C’est incontestablement le quartier le plus prestigieux de Monaco. Monte-Carlo et son Carré d’Or arrivent en tête des désirs des acheteurs… « C’est vivant, pas loin de la mer, et c’est le rêve pour tous les amateurs de shopping », rappelle Emmanuelle Roussel, directrice de Revimmo. Avec ses boutiques de luxe, ses restaurants, ses casinos, et ses immeubles haut de gamme (notamment Les Floralies, Park Palace, Mirabeau et La Petite Afrique), situés entre le boulevard de Suisse et l’avenue de Grande Bretagne, jusqu’à la place des Moulins, sa cote est au plus haut. « 80 % du marché est situé entre 50 000 et 70 000 €/m2, avec des pointes à 100 000 €/m2. Parfois, dans un même immeuble, entre le penthouse et le premier étage sans vue, on peut avoir le plus cher et le moins cher ! » explique Jean-Yves Le Graverend, chez John Taylor. « On fait du sur-mesure, de la haute couture », précise Michel Dotta. Pour acheter un bien à moindre prix (40 000 /m2), il faut miser sur la rue des Roses ou la rue des Géraniums, ou la frontière franco-monégasque.
A la location, la logique est la même : il est possible de dénicher un studio à
2 000 €/mois mais si on se rapproche du Carré d’Or, on monte immédiatement
à 2 800 €.

En mode exotique

La Villa Ispahan est l’une des jolies villas qui attirent l’œil boulevard du Jardin exotique.

Jardin Exotique attire une clientèle à la recherche de calme et séduite par la proximité du parc Princesse Antoinette – terre de jeu pour les enfants – ou du théâtre des Muses. « Acquérir un bien dans ce quartier permet de bénéficier d’une surface plus importante qu’au Carré d’Or et moins chère ! Certains appartements ont des vues plongeantes sur le Rocher, Fontvieille et la mer », rappelle Michel Dotta. Le m2 se situe en effet dans une fourchette de
30 000 à 35 000 € pour les immeubles construits dans les années 50. Pour les immeubles offrant une jolie vue, comme le Monte-Carlo View ou le Garden House, il passe vite à 45 000 voire 50 000 €. Certains immeubles restent très recherchés comme l’Eden Tower pour sa vue dégagée et Les Ligures, pour sa piscine et son court de tennis.

Le quartier abrite le NMNM. © nmnm-sidney-guillemin-2014

Côté locatif, « les loyers se situent entre 600 et 900 €/m2/an », indique Jean-Yves Le Graverend chez John Taylor. Avec des pointes pour des immeubles de très grand standing comme la Tour Simona.

Fontvieille: more space

Héliport, immeubles luxueux, marina… Bâti sur la mer, Fontvieille séduit les acheteurs.

 

A la fois résidentiel et industriel, ce quartier mixte séduit aujourd’hui de plus en plus d’acheteurs. « Les Anglo-Saxons sont très friands de Fontvieille, indique Lucien Mostacci, directeur de Miells & Partners. Ils aiment le calme de ce quartier bâti sur la mer dans les années 70, ses immeubles luxueux aux volumes importants et son petit port de plaisance, bordé de restaurants et de pubs anglais. » Les sportifs et les familles apprécient également la proximité de la plage Marquet, du stade Louis II et du club de tennis de Cap d’Ail. Quant à la proximité avec l’héliport, elle représente un argument massue pour les hommes d’affaires…
Pour un achat, la fourchette de prix se situe entre 40 000 et 55 000 /m2. Les constructions modernes aux prestations haut de gamme comme le Seaside, Plaza et les Terrasses du port (piscine, spa, salle de sport et gardien) flirtent, elles, avec les 60 000 /m2, pour les étages élevés.
Sur le marché locatif, on peut trouver un grand studio à 2 000 €/mois à Fontvieille et un deux-pièces à partir de 4 000 €.

Monaco-Ville : côté village

Monaco-Ville est très apprécié pour son calme. © Miels&Partners

C’est un vrai petit village aux jolies maisons colorées. Localisation du Palais princier et des principales institutions monégasques, Monaco-Ville est aussi l’épicentre du pouvoir ultra-sécurisé. La vieille ville plaît beaucoup aux acquéreurs : « Les Anglo-Saxons et les Russes sont très demandeurs. Les enfants peuvent aller et venir à pied, en toute tranquillité. C’est piéton, moins pollué et moins bruyant », explique Alain Chantelot, négociateur chez Roc Agency, pour qui le prix du m2 a quasiment doublé en 10 ans. Soit 30 000 à 35 000 € dans les ruelles centrales et 40 000 à 60 000 €/m2 pour les biens situés sur la couronne. « Côté jardins et remparts, la rareté fait le prix. » Si les immeubles du quartier, anciens, sont souvent sans ascenseur ni parking, on trouve néanmoins quelques bijoux. « Il y a de très beaux appartements entièrement refaits par leur propriétaire. Certains ont installé un ascenseur intérieur. » Une maison de 220 m2 entièrement meublée est ainsi proposée à la location 20 000 €/mois.

Condamine : un charme authentique
Très accessible et convivial, le quartier historique de la Condamine est toujours très demandé. Avec des spots populaires tels le marché de la place d’Armes ou la rue Caroline et ses façades Belle Epoque. Autres atouts pour ce quartier authentique : ses nombreux commerces, bars et restaurants ou encore ses écoles. Notamment l’Université internationale, hébergée dans l’immeuble Stella, au design audacieux.

Quartier commerçant au pied du Rocher, la Condamine est célèbre pour être le lieu de départ et d’arrivée du Grand Prix de F1 de Monaco.© Miels&Partners

Bien évidemment, c’est le front de mer de la Condamine qui est le plus coté. « Sur le port, les immeubles de la première ligne ont une vue directe sur le départ et l’arrivée du Grand Prix de Formule 1 ! Il y a des immeubles stars comme l’Ermanno Palace, le ShangriLa et le Palais Heraclès », explique Emmanuelle  Roussel, chez Revimmo. En étage élevé, le prix du m2 peut y atteindre 60 000 € alors que la plupart des ventes s’opèrent entre 35 000 et
40 000 €/m2. A la location, on peut trouver un deux-pièces à partir
de 2 500 €/mois et un trois-pièces
à 4 000 €/mois.

La Rousse : la métamorphose
Le quartier La Rousse abrite déjà l’immeuble le plus élevé de la Principauté et l’un des plus onéreux, la Tour Odéon. Les appartements de ce double gratte-ciel de 170 mètres de haut et 49 étages se vendent en effet entre 20 et 50 millions d’€ en raison de prestations haut de gamme. Le sky penthouse de 3 500 m2, doté d’une piscine à débordement et d’un toboggan, a longtemps été réputé comme l’appartement le plus cher du monde…

Le programme Testimonio comprendra les résidences de prestige de Bay House, 54 appartements luxueux et 5 somptueuses villas. Mais aussi la nouvelle École Internationale de Monaco pouvant accueillir 700 élèves.

Deux nouveaux projets immobiliers sortent de terre et devraient plaire aux familles. Situé entre le boulevard d’Italie et l’avenue Princesse Grace, le Bay House comprendra 54 appartements privés (250 à 1 000 m2) ainsi que 5 luxueuses villas disposant chacune d’un jardin-terrasse et d’une piscine. Livrées en 2024, ces résidences font partie de l’opération Testimonio II, qui abritera l’école internationale. La Mona Résidence est, elle, un projet architectural original du groupe Michel Pastor. Signé Jean-Michel Wilmotte, il réunit plusieurs talents : le paysagiste Jean Mus, le designer Ora-ïto et l’artiste Daniel Buren… Au menu : piscines intérieures et extérieures, cinéma et espaces pour enfants. «Le prix du m2 est de  800 à 1 200 €/an », indique Jean-Yves Le Graverend, chez John Taylor. « Dans le quartier, certains immeubles plus anciens restent très appréciés : Château Périgord, à la vue mer exceptionnelle, Parc Saint-Roman et Monte-Carlo Sun », explique Lucien Mostacci, chez Miells & Partners. Prix du m2 : 40 000 à 60 000 €, en fonction de l’étage.

Larvotto, ultra-prisé
Au Larvotto, les riverains profitent d’un accès direct à la plage, de la proximité des restaurants, du Jardin Japonais, du Jimmy’z et du Sporting d’été. Avis aux investisseurs : il y a très peu de biens à la vente en front de mer, avenue Princesse Grace. Uniquement au 21 et à La Réserve (entre 50 000 et 80 000 €/m2 selon l’étage). Bâtis par la famille Pastor, les autres immeubles du littoral sont proposés à la location. Or, « 90 % du marché locatif se situe entre 800 et 1 200 €/m2/an », indique John Le Graverend chez John Taylor. 

Pour acheter, il faut donc se tourner vers les immeubles situés boulevard du Larvotto, moins chers. Aujourd’hui en travaux, le quartier a vocation à voir sa cote grimper encore, en raison de la future extension en mer et de la rénovation actuelle de la promenade du Larvotto.

Le succès du One Monte-Carlo

Situé à l’épicentre de Monaco et conçu par Richard Rogers, le One Monte-Carlo séduit une clientèle en quête de biens d’exception.

L’architecture extérieure du One Monte-Carlo est signée Richard Rogers. © Milena

C’est l’un des succès immobiliers de l’année sur le marché locatif. Les lignes épurées et harmonieuses du One Monte-Carlo, signées de l’architecte mondialement reconnu Richard Rogers, font mouche. Tout comme les boiseries des espaces intérieurs aux allures de yacht dessinées par le talentueux designer Bruno Moinard… Commercialisés depuis 2018, les 37 appartements du One sont presque tous déjà loués à une clientèle essentiellement européenne, certains hommes d’affaires ayant même installé leur société dans l’immeuble de bureaux qui jouxte la résidence…
Le succès du One Monte-Carlo – dont le nom évoque le One Hyde Park à Londres – repose sur plusieurs ingrédients. L’adresse bien sûr (il est inédit de pouvoir loger 1, place du Casino et d’avoir vue sur ses jardins !), des surfaces spacieuses (la surface moyenne dépasse les 300 m2) et une hauteur de plafond supérieure à 3 m, très rare dans les programmes neufs. « Aujourd’hui, à Monaco, le volume, c’est le luxe ! Nous avons privilégié l’espace intérieur, car nos résidents, qui possèdent des biens exceptionnels dans d’autres capitales, sont habitués à vivre dans des espaces parfois supérieurs à 1 000 m2. Les grands triplex, dont les prix ont été calqués sur les très exclusives villas du Sporting, offrent une piscine privative sur le toit », indique Valérie Petit, directrice des actifs locatifs à la Société des Bains de Mer. Autres avantages : « Toutes les pièces sont illuminées par la lumière du jour. Il n’y a pas une pièce aveugle. A la demande du client, l’appartement peut être meublé. Chaque bien est loué avec rideaux, voilages, jalousies et chaque résident se voit offrir un abonnement aux Thermes Marins. » Le service hôtelier comprend quant à lui le room service (avec un choix entre la carte de l’Hôtel de Paris et celle du Mada One), le ménage et le service voiturier. L’autre argument qui convainc à signer
un bail de 2 ans minimum, c’est la promenade
Monte-Carlo Shopping qui compte plus de 50 marques de luxe… « Il y a une constante : Monsieur visite mais c’est toujours Madame qui décide, et ce quelle que soit la culture ! »

Les appartements donnent sur la place du Casino. © Milena Radoman

Une activité de niche

Pour Monte-Carlo Société des Bains de Mer, l’immobilier résidentiel est une activité de niche, avec au total plus de 70 biens en location. Le groupe a démarré en 2005 au Larvotto avec la Résidence du Sporting. Dans cette tour du Monte-Carlo Bay dédiée à la location, 24 appartements meublés, allant de 70 m2 pour un studio à 380 m2, sont loués à partir de 10 000 euros par mois. Ses résidents peuvent profiter du lagon et du spa de l’hôtel. Parmi ses biens exceptionnels, un rooftop de 1 800 m2 avec piscine privative au Balmoral ! La résidence située dans le Carré d’Or propose en tout 7 grands appartements de 250 m2 minimum, à partir de 50 000 euros par mois.

La Vigie est l’une des plus belles résidences Belle Epoque de la Riviera.

 

 

 

« notre vieille dame »

Bâtie en 1902, La Vigie est considérée comme l’une des plus belles résidences Belle Epoque de la Riviera. Le couturier Karl Lagerfeld y habita pendant 10 ans. « Il l’a redécorée avec talent. On peut encore admirer aujourd’hui le trompe-l’œil très chic qu’il a fait confectionner dans le hall », indique Christelle André, directrice adjointe Opérations Hôtels, Spas et Resort de la SBM. Restaurée, cette propriété est depuis 2000 proposée à la location avec un service hôtelier, comprenant un butler et une gouvernante particulière sur place, à partir de 55 000 euros par semaine en basse saison. « Notre “vieille dame” se transforme en fonction du souhait du client : que ce soit en musée ou en lieu de célébration pour un baptême ou un mariage, en hôtel particulier ou pour de l’événementiel pour les VIP du Grand Prix, mais aussi en décor de tournage dernièrement… »

Dossier réalisé par Milena Radoman